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Vale a pena dar uma conferida.
terça-feira, 21 de abril de 2009
sábado, 18 de abril de 2009
CONSTRUÇÃO E REFORMA
NÃO PRECISAM SER DORES DE CABEÇA
Ao pensar em construir vêm logo a nossas mentes fatos ocorridos com amigos, parentes e empresários que tiveram mais problemas e aborrecimentos com obras do que querem ouvir falar. Mas construir, ou reformar, é preciso, e o resultado pode ser uma extraordinária contribuição à qualidade da sua vida ou do seu negócio.
Para que a construção ou reforma não lhe cause problemas, alguns cuidados essenciais devem ser observados. Vamos a eles:
PROJETO
Uma obra civil é um empreendimento complexo que requer o concurso de vários profissionais especializados e uma grande diversidade de matérias primas. Para avaliar esta complexidade, basta comparar o preço de uma casa com o de um carro: a casa custa dez vezes mais do que o carro da mesma categoria.
Para o sucesso na qualidade, prazo e economia global do empreendimento, do ponto de vista do proprietário, é indispensável que cada projeto da obra seja preparado por profissionais antes da respectiva execução. Uma construção ou reforma pode exigir diversos projetos técnicos especializados, além do projeto arquitetônico ou executivo: projeto estrutural, luminotécnico, hidráulico, de esgoto, elétrico, informacional (telefones, TV, som, alarmes), de segurança, de gás, de interiores (armários embutidos, decoração, vitrines), de antenas, de paisagismo, de impermeabilização, ambiental, acústico.
A disciplina que cobre o planejamento e conhecimento geral dos requisitos de projetos de edificações em todos os seus aspectos é a Arquitetura, que exige um curso universitário de cinco anos. A partir da concepção arquitetônica e da determinação dos projetos técnicos e das posturas governamentais que serão necessários, o arquiteto trabalha em parceria com o Engenheiro Civil, outro profissional universitário de cinco anos com formação técnica em profundidade em matérias como o cálculo estrutural, os requisitos funcionais, as técnicas de construção e a logística de gerenciamento das obras.
De longe, a causa mais comum de problemas na construção civil é a inexistência ou amadorismo dos projetos. Apesar de haver atualmente maior acesso à informação, ainda se pode encontrar no Brasil a cultura advinda da época colonial, já abandonada em outros países, de que um curioso pode substituir o profissional nos aspectos essenciais do planejamento e supervisão da obra.
Surpreendentemente, proprietários que se consideram esclarecidos contratam às vezes mestres-de-obra ou pedreiros para assumir responsabilidades para as quais não foram treinados, dispondo-se até mesmo a desenvolver eles mesmos projetos para os quais não tem qualificação! O resultado, é claro, não pode ser outro: vai desde a multiplicação dos custos, contínuos aborrecimentos com executores, até o atraso acima do razoável e o comprometimento da qualidade final.
Portanto, contrate como Responsável Executivo um Arquiteto.
Caberá a ele a responsabilidade global pelo Projeto Executivo do empreendimento. Qualquer desvio do projeto antes e durante a obra deve ser discutido com ele.
· Reúna-se com o arquiteto para expor todos os dados sobre sua construção ou reforma. Se se tratar de reforma, disponibilize todas as plantas e referências existentes dos projetistas e construtores.
· Se a finalidade do projeto é residencial, informe-o detalhamente sobre o número de residentes, suas idades, hábitos, gostos e preferências. Explique os ambientes a remodelar ou construir, enumerando e descrevendo quartos, suites, salas, salões de festas, home theaters, piscinas, saunas, churrasqueiras, jardins, etc.
· Se a finalidade é comercial, discrimine as funções de cada ambiente, o número de ocupantes e os seus cargos, os equipamentos que utilizam, a exposição a clientes e fornecedores, o tipo e peculiaridades do seu negócio ou operação.
· Faça com o arquiteto visita ao imóvel para que possam trocar idéias a respeito das alternativas para seu melhor aproveitamento, orientação solar, etc.
· Dê uma idéia do orçamento de que dispõe, para balizar o contexto das decisões.
· Ouça com atenção as recomendações do arquiteto para a estratégia do projeto: ele tem uma visão de conjunto treinada que às vezes pode colidir com um ou outro detalhe que seriam da preferência de um leigo. Nesta fase, resolva com ele qualquer desconforto de sua parte com o projeto – lembre-se de que custa dez vezes mais caro alterar o projeto na fase de execução.
· Certifique-se de que o contrato com o arquiteto inclui como resultados o Anteprojeto, o Projeto Executivo, o Caderno de Especificações e Visitas do arquiteto à obra durante a execução – associe estes resultados a parcelas do pagamento.
Projeto Executivo
Após obter todos os dados e inteirar-se de suas expectativas, o arquiteto executará o Anteprojeto, que lhe será submetido para aprovação e eventuais modificações e contém lay-outs e a descrição resumida dos partidos definidos para a obra.
Aprovado o Anteprojeto, o arquiteto elaborará:
· Projeto Executivo contendo as plantas arquitetônicas, detalhes construtivos, orientação sobre os projetos técnicos e autorizações legais necessários a sua obra específica; e
· Caderno de Especificações discriminando os diversos materiais e acabamentos a serem utilizados na obra, tais como: luminárias, louças, metais, esquadrias, janelas, tipos e cor de tinta, pisos, revestimentos e telhados.
Toda obra, sem exceção, exige um Projeto Executivo profissional para sua implementação segura e econômica.
Projetos Técnicos
Os projetos técnicos compreendem aqueles realizados por profissionais altamente especializados em suas respectivas áreas. Tipicamente, projetos técnicos exigem desde pessoas com formação universitária em engenharia, como o estrutural, hidráulico e de esgotos, até técnicos com formação especializada de segundo grau, como o de eletricidade e luminotécnica. Ignorar o concurso das pessoas habilitadas compromete a segurança e a funcionalidade dos resultados, além de ser ilegal.
Os projetos técnicos são, em geral, sub-contratados pelo arquiteto ou pelo gerente da obra, ou contratados diretamente pelo proprietário com a colaboração de um deles. Não é recomendável a contratação de projetos técnicos sem referência específica do arquiteto ou engenheiro civil envolvido na obra.
EXECUÇÃO
De nada adiantam bons projetos se a obra não for gerenciada e executada por profissionais habilitados. É como dar um manual de instruções a um analfabeto.
Nesta fase, o erro mais comum do proprietário é subestimar a complexidade de administração de uma obra e arvorar-se em gerente, contratando um mestre-de-obras para ajudá-lo com os detalhes. A função do mestre-de-obras é de capatazia do dia-a-dia; a do gerente é a gestão dos recursos e da conformidade aos projetos dos materiais e serviços e respectivos fornecedores, visando cumprir os prazos e qualidade contratados.
Qualquer pequena reforma em uma residência geralmente envolve uma dezena de serviços e especialidades (pintores, pedreiros, serralheiros, vidraceiros, lançadores de piso, especialistas em revestimentos, técnicos em iluminação, eletricistas, encanadores, encarregados, etc.), entre os executados na obra e por fornecedores. O cadastramento de pessoal de confiança e o controle de qualidade e relacionamento com fornecedores é tarefa que exige anos de experiência e contínuo acompanhamento. Essa mesma pequena reforma exigirá com freqüência a seleção de fornecedores, negociação de preços e contratação de muitas dezenas e até centenas de materiais.
Além disso, toda obra exige o uso de ferramentas de planejamento e controle que se justificam apenas para o administrador profissional de engenharia civil.
A irresponsabilidade dos executores é a queixa mais frequente de proprietários frustados com suas obras. No entanto, se os Projetos foram previamente elaborados, a razão fundamental para esses problemas não são os operários mas, sem dúvida, deficiências do administrador da obra.
Portanto, contrate para Gerente da Obra um Engenheiro Civil ou Arquiteto especializado.
Caberá a ele administrar a obra em todos os seus detalhes, resolver quaisquer problemas, manter o proprietário informado em tempo hábil do andamento das metas, prazos e custos e entregar a obra pronta ao proprietário conforme os Projetos.
· Selecione o gerente da obra de preferência com a participação do arquiteto, já que eles precisarão interagir freqüentemente e entender-se com harmonia durante a execução do projeto.
· Disponibilize ao gerente da obra todos os projetos e, em reuniões com a presença do arquiteto, esteja certo de que o partido dos projetos e seus detalhes foram perfeitamente entendidos. Não hesite em complementar ou ajustar os projetos nessa fase, sempre com o acordo do arquiteto.
· Assegure-se de que o gerente da obra é experiente e pode dispor de equipe de profissionais ou fornecedores qualificados – não aceite “quebra-galhos” em nenhuma área. Ao contrário do possa parecer, improvisações só trazem custos adicionais.
· Certifique-se de que o contrato contém um plano discriminando claramente as metas físicas do projeto, observáveis pelo proprietário e com freqüência suficiente para permitir seu acompanhamento adequado. À entrega das metas físicas corresponderão parcelas de pagamento. Orçamentos e prazos estimativos correspondentes a cada meta física devem ser incluídos. Esta metodologia é recomendada por empresas de serviços que atendem à norma de qualidade ISO 9002.
· O contrato deve também garantir que problemas requerendo decisões críticas para a obra sejam submetidos com antecedência e com alternativas à aprovação do proprietário e, se envolverem qualquer mudança do projeto executivo, também do arquiteto.
· Para evitar surpresas e definir as responsabilidades por riscos, informe-se antecipadamente com o gerente da obra sobre o impacto dos fatores influentes sobre os prazos e resultados, como condições meteorológicas, escassez de materiais, etc.
Orçamento e Cronograma Físico-Financeiro
O Plano de Execução da Obra constitui, juntamente com o Projeto Executivo, seu instrumento fundamental de acompanhamento. O plano inclui o Orçamento e o Cronograma Físico-Financeiro da obra, discriminando as metas físicas e a previsão dos prazos e desembolsos necessários para sua realização.
O proprietário deverá examinar com o gerente da obra, em reuniões de acompanhamento periódicas (com freqüência mínima mensal), o cumprimento do Plano de Execução.
Responsável Técnico
Requisito obrigatório por lei, um engenheiro ou arquiteto deve ser contratado para assumir a responsabilidade técnica pela obra. Apesar da tentação de utilizar-se profissionais irresponsáveis que ganham a vida apondo suas assinaturas a projetos de forma inconseqüente, é fundamental para a garantia do proprietário que o Responsãvel Técnico seja o arquiteto do projeto executivo ou o engenheiro ou arquiteto responsável pelo gerenciamento da obra.
Acompanhamento da Obra
O contrato do Responsável Técnico deve incluir visitas periódicas (no mínimo semanais) à obra para orientação dos executores e controle de qualidade dos resultados. O responsável técnico deve participar também das reuniões de acompanhamento do proprietário com o gerente da obra. Parcelas de pagamento ao Responsável Técnico devem ser vinculadas à aceitação das metas físicas do Plano de execução.
Durante a obra, faça algumas visitas pessoais para avaliar o andamento (olho do dono) – mas nunca interfira nem instrua diretamente os executores e fornecedores - a intervenção direta do proprietário na execução do trabalho é perigosa e compromete os prazos, custos e qualidade dos resultados. Sempre aja em coordenação com o gerente da obra (que foi contratado para isso) e, caso haja necessidade de rever qualquer detalhe do projeto executivo, com o arquiteto. Os contratos devem prever a revisão do projeto em casos imprevistos.
O Arquiteto Responsável, mesmo que não tenha sido contratado para gerenciar a obra, deverá fazer ao menos duas ou tres visitas à obra e participar de qualquer decisão que implique mudança no Projeto Executivo.
Habite-se e outros Requisitos Legais
O Projeto Executivo deve informar da necessidade de cumprimento de certos requisitos legais. Por exemplo, toda obra exige um responsável técnico qualificado e o cumprimento a posturas municipais para ser legalizada. Em muitos casos é requerida a aprovação do governo referente aos impactos ambientais da obra. Outros requisitos específicos poderão ser apontados pelo Arquiteto. Certifique-se de que o Cronograma Físico-Financeiro preveja a articulação adequada com as atividades de aprovação para estas não causarem atrasos.
Os contratos de projeto executivo e de gerenciamento da obra provêm apoio técnico às autorizações governamentais mas não incluem os serviços de entrada e acompanhamento do processo junto à Prefeitura e outros organismos. O encaminhamento e obtenção do Habite-se e outras aprovações legais devem ser feitos pelo proprietário ou contratados com profissionais especializados em relações com o Governo..
CONCLUSÃO
Pronto! Se você respeitar a natureza das coisas e incluir em sua obra uma fase de projeto e outra de execução, conduzidas por profissionais habilitados, suas expectativas de custo, prazo e qualidade serão atendidas e – veja só – sem dor de cabeça!
Os custos de projeto e administração de obras dependem muito da natureza e porte do empreendimento. Uma referência para obras de pequeno e médio porte de residências e escritórios é que o projeto fica entre 7 e 10% o gerenciamento entre 20 e 30%.
A economia de orçamento obtida pelo profissionalismo na contratação e gestão de fornecedores e executores geralmente compensa os gastos profissionais de arquitetura e engenharia. E o seu lucro é a obra entregue no prazo e sem aborrecimentos – do jeito que você queria.
Retirado do site: http://www.frossard.eng.br
Ao pensar em construir vêm logo a nossas mentes fatos ocorridos com amigos, parentes e empresários que tiveram mais problemas e aborrecimentos com obras do que querem ouvir falar. Mas construir, ou reformar, é preciso, e o resultado pode ser uma extraordinária contribuição à qualidade da sua vida ou do seu negócio.
Para que a construção ou reforma não lhe cause problemas, alguns cuidados essenciais devem ser observados. Vamos a eles:
PROJETO
Uma obra civil é um empreendimento complexo que requer o concurso de vários profissionais especializados e uma grande diversidade de matérias primas. Para avaliar esta complexidade, basta comparar o preço de uma casa com o de um carro: a casa custa dez vezes mais do que o carro da mesma categoria.
Para o sucesso na qualidade, prazo e economia global do empreendimento, do ponto de vista do proprietário, é indispensável que cada projeto da obra seja preparado por profissionais antes da respectiva execução. Uma construção ou reforma pode exigir diversos projetos técnicos especializados, além do projeto arquitetônico ou executivo: projeto estrutural, luminotécnico, hidráulico, de esgoto, elétrico, informacional (telefones, TV, som, alarmes), de segurança, de gás, de interiores (armários embutidos, decoração, vitrines), de antenas, de paisagismo, de impermeabilização, ambiental, acústico.
A disciplina que cobre o planejamento e conhecimento geral dos requisitos de projetos de edificações em todos os seus aspectos é a Arquitetura, que exige um curso universitário de cinco anos. A partir da concepção arquitetônica e da determinação dos projetos técnicos e das posturas governamentais que serão necessários, o arquiteto trabalha em parceria com o Engenheiro Civil, outro profissional universitário de cinco anos com formação técnica em profundidade em matérias como o cálculo estrutural, os requisitos funcionais, as técnicas de construção e a logística de gerenciamento das obras.
De longe, a causa mais comum de problemas na construção civil é a inexistência ou amadorismo dos projetos. Apesar de haver atualmente maior acesso à informação, ainda se pode encontrar no Brasil a cultura advinda da época colonial, já abandonada em outros países, de que um curioso pode substituir o profissional nos aspectos essenciais do planejamento e supervisão da obra.
Surpreendentemente, proprietários que se consideram esclarecidos contratam às vezes mestres-de-obra ou pedreiros para assumir responsabilidades para as quais não foram treinados, dispondo-se até mesmo a desenvolver eles mesmos projetos para os quais não tem qualificação! O resultado, é claro, não pode ser outro: vai desde a multiplicação dos custos, contínuos aborrecimentos com executores, até o atraso acima do razoável e o comprometimento da qualidade final.
Portanto, contrate como Responsável Executivo um Arquiteto.
Caberá a ele a responsabilidade global pelo Projeto Executivo do empreendimento. Qualquer desvio do projeto antes e durante a obra deve ser discutido com ele.
· Reúna-se com o arquiteto para expor todos os dados sobre sua construção ou reforma. Se se tratar de reforma, disponibilize todas as plantas e referências existentes dos projetistas e construtores.
· Se a finalidade do projeto é residencial, informe-o detalhamente sobre o número de residentes, suas idades, hábitos, gostos e preferências. Explique os ambientes a remodelar ou construir, enumerando e descrevendo quartos, suites, salas, salões de festas, home theaters, piscinas, saunas, churrasqueiras, jardins, etc.
· Se a finalidade é comercial, discrimine as funções de cada ambiente, o número de ocupantes e os seus cargos, os equipamentos que utilizam, a exposição a clientes e fornecedores, o tipo e peculiaridades do seu negócio ou operação.
· Faça com o arquiteto visita ao imóvel para que possam trocar idéias a respeito das alternativas para seu melhor aproveitamento, orientação solar, etc.
· Dê uma idéia do orçamento de que dispõe, para balizar o contexto das decisões.
· Ouça com atenção as recomendações do arquiteto para a estratégia do projeto: ele tem uma visão de conjunto treinada que às vezes pode colidir com um ou outro detalhe que seriam da preferência de um leigo. Nesta fase, resolva com ele qualquer desconforto de sua parte com o projeto – lembre-se de que custa dez vezes mais caro alterar o projeto na fase de execução.
· Certifique-se de que o contrato com o arquiteto inclui como resultados o Anteprojeto, o Projeto Executivo, o Caderno de Especificações e Visitas do arquiteto à obra durante a execução – associe estes resultados a parcelas do pagamento.
Projeto Executivo
Após obter todos os dados e inteirar-se de suas expectativas, o arquiteto executará o Anteprojeto, que lhe será submetido para aprovação e eventuais modificações e contém lay-outs e a descrição resumida dos partidos definidos para a obra.
Aprovado o Anteprojeto, o arquiteto elaborará:
· Projeto Executivo contendo as plantas arquitetônicas, detalhes construtivos, orientação sobre os projetos técnicos e autorizações legais necessários a sua obra específica; e
· Caderno de Especificações discriminando os diversos materiais e acabamentos a serem utilizados na obra, tais como: luminárias, louças, metais, esquadrias, janelas, tipos e cor de tinta, pisos, revestimentos e telhados.
Toda obra, sem exceção, exige um Projeto Executivo profissional para sua implementação segura e econômica.
Projetos Técnicos
Os projetos técnicos compreendem aqueles realizados por profissionais altamente especializados em suas respectivas áreas. Tipicamente, projetos técnicos exigem desde pessoas com formação universitária em engenharia, como o estrutural, hidráulico e de esgotos, até técnicos com formação especializada de segundo grau, como o de eletricidade e luminotécnica. Ignorar o concurso das pessoas habilitadas compromete a segurança e a funcionalidade dos resultados, além de ser ilegal.
Os projetos técnicos são, em geral, sub-contratados pelo arquiteto ou pelo gerente da obra, ou contratados diretamente pelo proprietário com a colaboração de um deles. Não é recomendável a contratação de projetos técnicos sem referência específica do arquiteto ou engenheiro civil envolvido na obra.
EXECUÇÃO
De nada adiantam bons projetos se a obra não for gerenciada e executada por profissionais habilitados. É como dar um manual de instruções a um analfabeto.
Nesta fase, o erro mais comum do proprietário é subestimar a complexidade de administração de uma obra e arvorar-se em gerente, contratando um mestre-de-obras para ajudá-lo com os detalhes. A função do mestre-de-obras é de capatazia do dia-a-dia; a do gerente é a gestão dos recursos e da conformidade aos projetos dos materiais e serviços e respectivos fornecedores, visando cumprir os prazos e qualidade contratados.
Qualquer pequena reforma em uma residência geralmente envolve uma dezena de serviços e especialidades (pintores, pedreiros, serralheiros, vidraceiros, lançadores de piso, especialistas em revestimentos, técnicos em iluminação, eletricistas, encanadores, encarregados, etc.), entre os executados na obra e por fornecedores. O cadastramento de pessoal de confiança e o controle de qualidade e relacionamento com fornecedores é tarefa que exige anos de experiência e contínuo acompanhamento. Essa mesma pequena reforma exigirá com freqüência a seleção de fornecedores, negociação de preços e contratação de muitas dezenas e até centenas de materiais.
Além disso, toda obra exige o uso de ferramentas de planejamento e controle que se justificam apenas para o administrador profissional de engenharia civil.
A irresponsabilidade dos executores é a queixa mais frequente de proprietários frustados com suas obras. No entanto, se os Projetos foram previamente elaborados, a razão fundamental para esses problemas não são os operários mas, sem dúvida, deficiências do administrador da obra.
Portanto, contrate para Gerente da Obra um Engenheiro Civil ou Arquiteto especializado.
Caberá a ele administrar a obra em todos os seus detalhes, resolver quaisquer problemas, manter o proprietário informado em tempo hábil do andamento das metas, prazos e custos e entregar a obra pronta ao proprietário conforme os Projetos.
· Selecione o gerente da obra de preferência com a participação do arquiteto, já que eles precisarão interagir freqüentemente e entender-se com harmonia durante a execução do projeto.
· Disponibilize ao gerente da obra todos os projetos e, em reuniões com a presença do arquiteto, esteja certo de que o partido dos projetos e seus detalhes foram perfeitamente entendidos. Não hesite em complementar ou ajustar os projetos nessa fase, sempre com o acordo do arquiteto.
· Assegure-se de que o gerente da obra é experiente e pode dispor de equipe de profissionais ou fornecedores qualificados – não aceite “quebra-galhos” em nenhuma área. Ao contrário do possa parecer, improvisações só trazem custos adicionais.
· Certifique-se de que o contrato contém um plano discriminando claramente as metas físicas do projeto, observáveis pelo proprietário e com freqüência suficiente para permitir seu acompanhamento adequado. À entrega das metas físicas corresponderão parcelas de pagamento. Orçamentos e prazos estimativos correspondentes a cada meta física devem ser incluídos. Esta metodologia é recomendada por empresas de serviços que atendem à norma de qualidade ISO 9002.
· O contrato deve também garantir que problemas requerendo decisões críticas para a obra sejam submetidos com antecedência e com alternativas à aprovação do proprietário e, se envolverem qualquer mudança do projeto executivo, também do arquiteto.
· Para evitar surpresas e definir as responsabilidades por riscos, informe-se antecipadamente com o gerente da obra sobre o impacto dos fatores influentes sobre os prazos e resultados, como condições meteorológicas, escassez de materiais, etc.
Orçamento e Cronograma Físico-Financeiro
O Plano de Execução da Obra constitui, juntamente com o Projeto Executivo, seu instrumento fundamental de acompanhamento. O plano inclui o Orçamento e o Cronograma Físico-Financeiro da obra, discriminando as metas físicas e a previsão dos prazos e desembolsos necessários para sua realização.
O proprietário deverá examinar com o gerente da obra, em reuniões de acompanhamento periódicas (com freqüência mínima mensal), o cumprimento do Plano de Execução.
Responsável Técnico
Requisito obrigatório por lei, um engenheiro ou arquiteto deve ser contratado para assumir a responsabilidade técnica pela obra. Apesar da tentação de utilizar-se profissionais irresponsáveis que ganham a vida apondo suas assinaturas a projetos de forma inconseqüente, é fundamental para a garantia do proprietário que o Responsãvel Técnico seja o arquiteto do projeto executivo ou o engenheiro ou arquiteto responsável pelo gerenciamento da obra.
Acompanhamento da Obra
O contrato do Responsável Técnico deve incluir visitas periódicas (no mínimo semanais) à obra para orientação dos executores e controle de qualidade dos resultados. O responsável técnico deve participar também das reuniões de acompanhamento do proprietário com o gerente da obra. Parcelas de pagamento ao Responsável Técnico devem ser vinculadas à aceitação das metas físicas do Plano de execução.
Durante a obra, faça algumas visitas pessoais para avaliar o andamento (olho do dono) – mas nunca interfira nem instrua diretamente os executores e fornecedores - a intervenção direta do proprietário na execução do trabalho é perigosa e compromete os prazos, custos e qualidade dos resultados. Sempre aja em coordenação com o gerente da obra (que foi contratado para isso) e, caso haja necessidade de rever qualquer detalhe do projeto executivo, com o arquiteto. Os contratos devem prever a revisão do projeto em casos imprevistos.
O Arquiteto Responsável, mesmo que não tenha sido contratado para gerenciar a obra, deverá fazer ao menos duas ou tres visitas à obra e participar de qualquer decisão que implique mudança no Projeto Executivo.
Habite-se e outros Requisitos Legais
O Projeto Executivo deve informar da necessidade de cumprimento de certos requisitos legais. Por exemplo, toda obra exige um responsável técnico qualificado e o cumprimento a posturas municipais para ser legalizada. Em muitos casos é requerida a aprovação do governo referente aos impactos ambientais da obra. Outros requisitos específicos poderão ser apontados pelo Arquiteto. Certifique-se de que o Cronograma Físico-Financeiro preveja a articulação adequada com as atividades de aprovação para estas não causarem atrasos.
Os contratos de projeto executivo e de gerenciamento da obra provêm apoio técnico às autorizações governamentais mas não incluem os serviços de entrada e acompanhamento do processo junto à Prefeitura e outros organismos. O encaminhamento e obtenção do Habite-se e outras aprovações legais devem ser feitos pelo proprietário ou contratados com profissionais especializados em relações com o Governo..
CONCLUSÃO
Pronto! Se você respeitar a natureza das coisas e incluir em sua obra uma fase de projeto e outra de execução, conduzidas por profissionais habilitados, suas expectativas de custo, prazo e qualidade serão atendidas e – veja só – sem dor de cabeça!
Os custos de projeto e administração de obras dependem muito da natureza e porte do empreendimento. Uma referência para obras de pequeno e médio porte de residências e escritórios é que o projeto fica entre 7 e 10% o gerenciamento entre 20 e 30%.
A economia de orçamento obtida pelo profissionalismo na contratação e gestão de fornecedores e executores geralmente compensa os gastos profissionais de arquitetura e engenharia. E o seu lucro é a obra entregue no prazo e sem aborrecimentos – do jeito que você queria.
Retirado do site: http://www.frossard.eng.br
sexta-feira, 17 de abril de 2009
Considerações de um engenheiro sobre o pac da habitação
Engenheiro Antonio Lima de Souza:Antes de lançar oficialmente o PAC Habitacional, o Presidente LULA solicitou preços para as construtoras fazerem casas para os mais pobres, que ganham ate 3,0 SM / mês . Então os ambiciosos empresários deram preços de R$ 1.500,00 a R$ 1.600,00/m2 de área construída (ver nos Jornais de época bem recente). De duas uma, ou os Engenheiros Civis em geral, funcionários de construtoras, de prefeituras, etc, são meio burros, que aceitam tal posição muito vantajosa para o lado de donos de construtoras, ou então eu (Eng. Lima) sou igual ao Eremildo, um perfeito idiota. Então o Presidente Lula lançou o PAC Habitacional em rede nacional de TV. Agora recentemente no final do mês 03 / 2009. Estavam presentes autoridades em geral. Um Presidente de um grande grupo de construção civil (Gafisa?) falou no palanque elogiando o ousado plano em questão. Outros falaram, etc. Não falaram e muito parece que não teve presenças de Engenheiros representando entidades de engenharia tipo CREA, CONFEA, IE (Instituto de Engenharia, ABEE, Sindicato de engenheiros, etc.Acabei de pegar na Internet a Cartilha de titulo “Minha Casa Minha Vida”, editada pela CEF – Caixa Econômica Federa, que trata do PAC Habitacional em questão. São 40 páginas onde mostram plantinhas de 1 casa térrea de 35,0 M2 de área construída (AC) e de 1 apto de 42,0 M2 de AC. Na cartilha em questão não tem nomes de Engenheiros Civis e/ou Arquitetos e de Outros. Como sempre, a cartilha é um documento onde os responsáveis são CEF e Governo Lula. A positividade, para minha pessoa em particular, é no sentido de ser mostrado que qualquer um pode democraticamente procurar a CEF para negociar seu projeto / obra no sentido de atender os mais pobres. O duro é um engenheiro mais pobre competir com um engenheiro mais rico, na hora de desenvolver estudos e projetos, pois tal desenvolvimento custa um bom dinheiro. Estes dias eu fui até a casa de um cliente meu, um Pedreiro muito competente. Ele, Pedreiro, tem uma casa recentemente construída de 130,00 m2 de área construída e me mostrou um balancete (com as NFs), onde consta que gastou R$ 26.000,00 de material em geral para fazer a mesma. Uma casa muito boa, de muito bom gosto devido à esposa que ajudou na concepção e na construção. Um Engenheiro Civil assinou o projeto (feito pelo cadista) por cerca de R$ 2,00 / m2, e o Desenhista Cadista cobrou cerca de R$ 1,00/m2 para desenhar e aprovar na Prefeitura. E o Eng. Civil nunca foi na obra em questão. É mais um dos muitos Engenheiros Calígrafos por este SCar – SP e por este Brasil afora.
Então R$ 26.000,00 / 130,0 = R$ 200,00 / m2 de área construída só de material como um todo, já que ele, Pedreiro, fez a casa caprichada, sozinho, sem o eng. civil calígrafo para atrapalhar. Ele fez a casa como Pedreiro muito competente que é, sozinho, cuidando também de elétrica e de hidráulica, enfim de tudo. Tal casa paga hoje cerca de R$ 50,00 / mês (poderia ser R$ 25,00 / mes) de energia elétrica e cerca de R$ 30,00 / mês (poderia ser R$ 10,00 / mês) de água. Ainda não tem Internet. O terreno tem 172,5 m2. E 130,0 / 172,5 = 0,75 = 75 % de ocupação doterreno. É um bairro de periferia (bom bairro com infra estrutura tipo energia elétrica, água – esgoto, asfalto, etc) onde estimo um preço de R$ 50,00 / m2, portanto 50,0 x 172,5 = R$ 8.625,00 para compra do terreno em questão. Considerando um preço de R$ 140,00 / m2 de mão de obra (se o dono da casa em questão fosse pagar para outro Pedreiro competente executar) então vem o valor total de R$ 18.200,00 (130,0 x 140,0 = 18.200,00) só para o caso de mão de obra.
Somando tudo vem o valor total de R$ 52.825,00 (26.000,00 + 8.625,00 + 18.200,00). E 52.825,0 / 130,0 = R$ 406,35 / m2 de área construída para material e mão de obra e o terreno. Se levar em conta material e mão de obra (tirando o terreno) então vem o valor de R$ 340,00 / m2 de AC. O problema do PAC Habitacional vai ser de conseguir terreno barato, pois os empresários donos dos terrenos em SCar – SP, por exemplo, já devem está especulando, tipo subir de R$ 50,00 / m2 para algo tipo R$ 200,00 /mês m2. O projeto de PGV no caso de SCar - SP, foi feito há uns 4,0 anos atrás, exatamente para os empresários do ramo imobiliário ficarem cada vez mais ricos (isto não é novidade para o Brasil injusto em termos de distribuição da riqueza). Eu na ocasião fui contra a lei nova de PGV em SCar – SP, mas fui voto vencido, onde os Advogados da oposição foram mais presentes do que os Engenheiros. Deu no que deu onde a situação ganhou de lavada. Portanto ver que os empresários querem cobrar do governo R$ 1.600,00 / m2 de AC contra R$ 406,35 / m2 (pagando a mão de obra), ou contra R$ 266,35 / m2 (fazendo em regime de mutirão), seja, mais caro 294,0 % e 501,0 %. Ou seja, o governo vai subsidiar os mais pobres com preços elevados, para os empresários da construção civil ficarem cada vez mais ricos e os pobres cada vez mais pobres (isto é o Brasil ???). Ou seja, muito parece, o governo dando dinheiro de graça para os mais ricos. Ou seja, ver como os empresários querem ganhar dinheiro muito fácil em cima dos mais pobres. Será que vai vingar só para o lado dos empresários ou vai ter gente – profissional de engenharia de construção civil como eu, contestando? Fico no aguarde de posicionamentos de colegas engenheiros civis, para as minhas colocações aqui sendo democraticamente colocadas. Não sou o dono da verdade, mas sim um voraz questionador das coisas erradas acontecendo.
Na minha condição de Engenheiro Elétrico, na condição de Engenheiro Empreendedor Social – Ambiental, estou colocando no microcomputador meu projeto de casa popular tipo de 40,0 a 70,0 m2 de área construída, onde vou me preocupar com: - Fazer casa onde o consumidor tenha água filtrada – purificada em 95,0 % em qualquer torneira da água, ficando só 5,0 % para o caso de beber. Tal sistema custa tão apenas cerca de R$ 150,00 de investimento e de cerca de R$ 30,00 / ano para troca do refil de filtragem – purificação. Isto é opção acertada para evitar doenças e portanto menos gastos do governo com médicos – saúde.- Fazer a casa com opção do consumidor para ser classificado acertadamente como tipo baixa renda junto ao SAAE local, e desta forma pagar bem mais barato pela água – esgoto. Colocar elemento Restritor de vazão de água na entrada geral, onde no caso de não pagamento pelo suprimento, a vazão cai de 27,0 litros / hora em média (fornecimento normal) para cerca de 3,0 litros / hora (fornecimento só para beber e cozer alimentos). Desta forma a família não deixa crianças sofrerem muito por problema de falta de água. Hoje o SAAE local vai lá e simplesmente corta o fornecimento de água de forma total. Fornecer Manual adequado voltado para o uso racional e consciente da água, e desta forma evitar o aumento do aquecimento global, por exemplo.
- Fazer a casa de tal forma que a família seja classificada como tipo baixa renda e pague bem mais barato pela energia elétrica para a CPFL. Fazer aterramento adequado na entrada de energia elétrica, de tal forma que a família não tenha prejuízos com queima de eletrodomésticos devido a problemas de descargas atmosféricas e/ou de surtos indesejáveis no sistema supridor elétrico. Atender a uma lei federal onde é obrigatório levar o fio neutro e o fio terra, separados, para cada tomada da casa. Instalar disjuntores tipo DR na entrada geral da casa, e desta forma evitar problemas de choques elétricos em pessoas e principalmente no caso de crianças (onde pode acontecer até mortes). Fornecer Manual adequado voltado para o uso racional e consciente da energia elétrica, e desta forma evitar o aumento do aquecimento global, por exemplo. - Negociar para que a família mais pobre pague a casa mediante financiamento normal a juros tipo 0,5 % ao mês mais correção monetária pelo INPC, e não ficar submetido ao tal Arrendamento, que é um aluguel, que é bom para os mais ricos do mundo dos negócios, onde não compensa o investimento em comprar e sim pagar aluguel. Contabilmente é melhor o Arrendamento. E outros benefícios mais para o lado dos mais pobres, já que os mais ricos, muito parece, têm dinheiro para jogar fora devido aos desperdícios. Outro dia, antes do lançamento do PAC Habitacional, fui até uma das novas e muito bonitas agencias da CEF em SCar-SP (puxa como têm dinheiro esta CEF?) para saber informações gerais sobre dinheiro para construção de casas, para os mais pobres, segundo o presidente Lula, etc.
Um jovem Economista me atendeu e não consegui responder nada de correto para minha pessoa, como engenheiro atuante, que entende o suficiente de engenharia econômica, pois o negocio dele é atender quem não entende nada de juros, que só ver se a prestação cabe no bolso, etc. . Ou seja, fui mal atendido e ponto final.
Assina, Eng. Elet. LIMA (Antonio Lima de Souza) - Presidente da pequena / ainda emergente Ong ABRAPECON – Associação Brasileira dos Pequenos Consumidores Conscientes.
Retirado do blog: http://jurandibrito.blogspot.com/
Então R$ 26.000,00 / 130,0 = R$ 200,00 / m2 de área construída só de material como um todo, já que ele, Pedreiro, fez a casa caprichada, sozinho, sem o eng. civil calígrafo para atrapalhar. Ele fez a casa como Pedreiro muito competente que é, sozinho, cuidando também de elétrica e de hidráulica, enfim de tudo. Tal casa paga hoje cerca de R$ 50,00 / mês (poderia ser R$ 25,00 / mes) de energia elétrica e cerca de R$ 30,00 / mês (poderia ser R$ 10,00 / mês) de água. Ainda não tem Internet. O terreno tem 172,5 m2. E 130,0 / 172,5 = 0,75 = 75 % de ocupação doterreno. É um bairro de periferia (bom bairro com infra estrutura tipo energia elétrica, água – esgoto, asfalto, etc) onde estimo um preço de R$ 50,00 / m2, portanto 50,0 x 172,5 = R$ 8.625,00 para compra do terreno em questão. Considerando um preço de R$ 140,00 / m2 de mão de obra (se o dono da casa em questão fosse pagar para outro Pedreiro competente executar) então vem o valor total de R$ 18.200,00 (130,0 x 140,0 = 18.200,00) só para o caso de mão de obra.
Somando tudo vem o valor total de R$ 52.825,00 (26.000,00 + 8.625,00 + 18.200,00). E 52.825,0 / 130,0 = R$ 406,35 / m2 de área construída para material e mão de obra e o terreno. Se levar em conta material e mão de obra (tirando o terreno) então vem o valor de R$ 340,00 / m2 de AC. O problema do PAC Habitacional vai ser de conseguir terreno barato, pois os empresários donos dos terrenos em SCar – SP, por exemplo, já devem está especulando, tipo subir de R$ 50,00 / m2 para algo tipo R$ 200,00 /
Na minha condição de Engenheiro Elétrico, na condição de Engenheiro Empreendedor Social – Ambiental, estou colocando no microcomputador meu projeto de casa popular tipo de 40,0 a 70,0 m2 de área construída, onde vou me preocupar com: - Fazer casa onde o consumidor tenha água filtrada – purificada em 95,0 % em qualquer torneira da água, ficando só 5,0 % para o caso de beber. Tal sistema custa tão apenas cerca de R$ 150,00 de investimento e de cerca de R$ 30,00 / ano para troca do refil de filtragem – purificação. Isto é opção acertada para evitar doenças e portanto menos gastos do governo com médicos – saúde.- Fazer a casa com opção do consumidor para ser classificado acertadamente como tipo baixa renda junto ao SAAE local, e desta forma pagar bem mais barato pela água – esgoto. Colocar elemento Restritor de vazão de água na entrada geral, onde no caso de não pagamento pelo suprimento, a vazão cai de 27,0 litros / hora em média (fornecimento normal) para cerca de 3,0 litros / hora (fornecimento só para beber e cozer alimentos). Desta forma a família não deixa crianças sofrerem muito por problema de falta de água. Hoje o SAAE local vai lá e simplesmente corta o fornecimento de água de forma total. Fornecer Manual adequado voltado para o uso racional e consciente da água, e desta forma evitar o aumento do aquecimento global, por exemplo.
- Fazer a casa de tal forma que a família seja classificada como tipo baixa renda e pague bem mais barato pela energia elétrica para a CPFL. Fazer aterramento adequado na entrada de energia elétrica, de tal forma que a família não tenha prejuízos com queima de eletrodomésticos devido a problemas de descargas atmosféricas e/ou de surtos indesejáveis no sistema supridor elétrico. Atender a uma lei federal onde é obrigatório levar o fio neutro e o fio terra, separados, para cada tomada da casa. Instalar disjuntores tipo DR na entrada geral da casa, e desta forma evitar problemas de choques elétricos em pessoas e principalmente no caso de crianças (onde pode acontecer até mortes). Fornecer Manual adequado voltado para o uso racional e consciente da energia elétrica, e desta forma evitar o aumento do aquecimento global, por exemplo. - Negociar para que a família mais pobre pague a casa mediante financiamento normal a juros tipo 0,5 % ao mês mais correção monetária pelo INPC, e não ficar submetido ao tal Arrendamento, que é um aluguel, que é bom para os mais ricos do mundo dos negócios, onde não compensa o investimento em comprar e sim pagar aluguel. Contabilmente é melhor o Arrendamento. E outros benefícios mais para o lado dos mais pobres, já que os mais ricos, muito parece, têm dinheiro para jogar fora devido aos desperdícios. Outro dia, antes do lançamento do PAC Habitacional, fui até uma das novas e muito bonitas agencias da CEF em SCar-SP (puxa como têm dinheiro esta CEF?) para saber informações gerais sobre dinheiro para construção de casas, para os mais pobres, segundo o presidente Lula, etc.
Um jovem Economista me atendeu e não consegui responder nada de correto para minha pessoa, como engenheiro atuante, que entende o suficiente de engenharia econômica, pois o negocio dele é atender quem não entende nada de juros, que só ver se a prestação cabe no bolso, etc. . Ou seja, fui mal atendido e ponto final.
Assina, Eng. Elet. LIMA (Antonio Lima de Souza) - Presidente da pequena / ainda emergente Ong ABRAPECON – Associação Brasileira dos Pequenos Consumidores Conscientes.
Retirado do blog: http://jurandibrito.blogspot.com/
terça-feira, 14 de abril de 2009
Sobre o Regime Celetista
Regime celetista: A adoção na Administração Pública
Maria Celina Costa de Almeida*
Dando continuidade à implementação da reforma administrativa, o Senado Federal acaba de aprovar o projeto de lei que autoriza a contratação de servidores pelo regime da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT pela Administração Pública Direta, Autárquica e Fundacional da União. O objetivo maior do Governo, ao propor a adoção do regime celetista para aqueles que não se enquadram nas chamadas carreiras típicas de Estado, está na extinção da aposentadoria com proventos integrais a que têm direito os servidores públicos, com a redução do déficit público nesse setor e o conseqüente aumento na arrecadação de receitas para o INSS - esses servidores passarão a contribuir para o Regime Geral de Previdência Social.
É certo que os atuais servidores públicos, que se encontram sob a égide do regime estatutário, ainda que não estejam lotados naquelas carreiras típicas de Estado, não serão alcançados pela nova legislação, o que significa dizer que a aposentadoria desses ainda permanecerá integral.
Entretanto, tem-se alardeado, de forma equivocada, sobretudo na imprensa, que esses futuros servidores não mais estatutários, mas celetistas, não teriam direito à chamada estabilidade, passando a idéia de que os mesmos poderiam ser dispensados sem justa causa.
De fato, pela literalidade do Texto Constitucional, somente os titulares de cargos públicos efetivos é que teriam direito à estabilidade. A estabilidade assegura ao servidor o direito de perder o cargo somente por decisão judicial transitada em julgado, mediante processo administrativo disciplinar, por insuficiência de desempenho e, como medida extremada, para redução dos gastos com pessoal. Para aqueles que se encontrarem sob o regime da CLT, não se aplica a estabilidade constitucional. Contudo, não se permite a chamada dispensa sem justa causa. É que, sendo o ato de exoneração de servidor público ato administrativo, indispensável a observância de todos os seus elementos para se lhe conferir legitimidade.
Aquele que se encontrar sob o regime celetista, em vínculo jurídico com a Administração Pública Direta, Autárquica e Fundacional, somente poderá ser desligado nas seguinte hipóteses: por vontade própria, por falta disciplinar nos termos da CLT, por insuficiência de desempenho e para redução da folha de pagamento, essa três últimas mediante a instauração de processo administrativo, assegurando-se-lhe o exercício do direito à ampla defesa e ao contraditório.
Vale dizer: mesmo que sob o regime da CLT, a Administração Pública somente poderá dispensar esse servidor na ocorrência das hipóteses acima, em atos administrativos devidamente motivados, sob pena de ilegalidade. Não se pode sustentar a idéia de que os servidores contratados sob o regime da CLT estariam nas mesmas condições daqueles empregados da iniciativa privada. Ainda que seja possível imaginar a coexistência de dois regimes jurídicos - o estatutário e o celetista, não se tem a aplicabilidade integral do Direito Trabalhista para os servidores públicos.
Não se pode tratar o servidor público como se trata o empregado da iniciativa privada. Aquele que instrumentaliza e operacionaliza a prestação de serviços públicos, como é o caso do servidor, exerce atividades de interesse público, sob o manto do Direito Administrativo. Sendo relação jurídica de Direito Público, ainda que sob um regime celetista, comum aos empregados da iniciativa privada, é de se dizer e observar que há uma certa publicização nesse vínculo laboral com a Administração Pública, o que enseja, indubitavelmente, o respeito a princípios e à hermenêutica do Direito Administrativo. Pensar que o simples fato de se estar adotando um regime próprio da iniciativa privada para os servidores públicos afasta a natureza publicista do vínculo, é querer privatizar aquilo que, por essência, é público.
Revista Consultor Jurídico, 22 de fevereiro de 2000.
Maria Celina Costa de Almeida é professora de Direito Administrativo da PUC/Minas e de Direito Municipal da FDMC.
Maria Celina Costa de Almeida*
Dando continuidade à implementação da reforma administrativa, o Senado Federal acaba de aprovar o projeto de lei que autoriza a contratação de servidores pelo regime da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT pela Administração Pública Direta, Autárquica e Fundacional da União. O objetivo maior do Governo, ao propor a adoção do regime celetista para aqueles que não se enquadram nas chamadas carreiras típicas de Estado, está na extinção da aposentadoria com proventos integrais a que têm direito os servidores públicos, com a redução do déficit público nesse setor e o conseqüente aumento na arrecadação de receitas para o INSS - esses servidores passarão a contribuir para o Regime Geral de Previdência Social.
É certo que os atuais servidores públicos, que se encontram sob a égide do regime estatutário, ainda que não estejam lotados naquelas carreiras típicas de Estado, não serão alcançados pela nova legislação, o que significa dizer que a aposentadoria desses ainda permanecerá integral.
Entretanto, tem-se alardeado, de forma equivocada, sobretudo na imprensa, que esses futuros servidores não mais estatutários, mas celetistas, não teriam direito à chamada estabilidade, passando a idéia de que os mesmos poderiam ser dispensados sem justa causa.
De fato, pela literalidade do Texto Constitucional, somente os titulares de cargos públicos efetivos é que teriam direito à estabilidade. A estabilidade assegura ao servidor o direito de perder o cargo somente por decisão judicial transitada em julgado, mediante processo administrativo disciplinar, por insuficiência de desempenho e, como medida extremada, para redução dos gastos com pessoal. Para aqueles que se encontrarem sob o regime da CLT, não se aplica a estabilidade constitucional. Contudo, não se permite a chamada dispensa sem justa causa. É que, sendo o ato de exoneração de servidor público ato administrativo, indispensável a observância de todos os seus elementos para se lhe conferir legitimidade.
Aquele que se encontrar sob o regime celetista, em vínculo jurídico com a Administração Pública Direta, Autárquica e Fundacional, somente poderá ser desligado nas seguinte hipóteses: por vontade própria, por falta disciplinar nos termos da CLT, por insuficiência de desempenho e para redução da folha de pagamento, essa três últimas mediante a instauração de processo administrativo, assegurando-se-lhe o exercício do direito à ampla defesa e ao contraditório.
Vale dizer: mesmo que sob o regime da CLT, a Administração Pública somente poderá dispensar esse servidor na ocorrência das hipóteses acima, em atos administrativos devidamente motivados, sob pena de ilegalidade. Não se pode sustentar a idéia de que os servidores contratados sob o regime da CLT estariam nas mesmas condições daqueles empregados da iniciativa privada. Ainda que seja possível imaginar a coexistência de dois regimes jurídicos - o estatutário e o celetista, não se tem a aplicabilidade integral do Direito Trabalhista para os servidores públicos.
Não se pode tratar o servidor público como se trata o empregado da iniciativa privada. Aquele que instrumentaliza e operacionaliza a prestação de serviços públicos, como é o caso do servidor, exerce atividades de interesse público, sob o manto do Direito Administrativo. Sendo relação jurídica de Direito Público, ainda que sob um regime celetista, comum aos empregados da iniciativa privada, é de se dizer e observar que há uma certa publicização nesse vínculo laboral com a Administração Pública, o que enseja, indubitavelmente, o respeito a princípios e à hermenêutica do Direito Administrativo. Pensar que o simples fato de se estar adotando um regime próprio da iniciativa privada para os servidores públicos afasta a natureza publicista do vínculo, é querer privatizar aquilo que, por essência, é público.
Revista Consultor Jurídico, 22 de fevereiro de 2000.
Maria Celina Costa de Almeida é professora de Direito Administrativo da PUC/Minas e de Direito Municipal da FDMC.
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